靳双权律师代理的买受人以代为清偿贷款要求继续履行房屋买卖合同的案件来源：靳双权时间：2013-08-11 15:03:55     原告刘某委托代理人靳双权，北京市东卫。被告方某第三人北京某房地产经纪有限公司第三人某银行刘某诉称：2009年11月2日，我与方某签订了《北京市存量房屋买卖合同》一份，并与人签订了《成交确认书》及《补充协议》各一份。约定由方某将其位于北京市朝阳区甘露园南里*号*号楼*层*号房屋（以下简称*号房屋）出售给我，成交价格1 6 0万元。上述合同及协议签订当日，我向方某支付了定金2万元，支付了居间服务费4 6 92 0元。此后，我多次要求方某提供银行账号或当面接受购房首付款，而其一直拒绝受领，同时，我多次要求方某准备面签，其也一直拒绝。2 0 09年1 2月1 4日，中介公司向方某发出催告函，要求方某在2 009年1 2月1 5日之前进行首付款的交接，并积极配合办理所有手续，然而方某仍然拒绝，也不积极履行合同约定的相应义务。我认为，方某拒绝受领首付款并拒绝履行合同义务，已经构成违约。我的诉讼请求为：1、要求方某继续履行合同，配合办理*号房屋的过户手续；2、要求方某承担因迟延履行所增加的房屋税费；3、要求方某支付违约金16万元；4、要求方某支付居间服务费4 6 92 0元。方某辩称并反诉称：与刘某签订合同、协议及收取定金情况属实，当时双方口头约定刘某于签订合同一周内支付第一笔首付款2 5万元，于签订合同1 5日内支付第二笔首付款6 0万元，但一直到2 0 09年11月底，刘某仍未向我支付任何首付款，并提出先支付2 5万元就要入住房屋。我认为是刘某违约在先，请求法院驳回她的诉讼请求，并提出反诉，反诉请求如下：1、要求解除双方签订的房屋买卖合同；2、要求刘某支付违约金16万元。     刘某针对反诉辩称：签订合同后，我一直积极履行合同，有履行合同的事实和意愿，直到现在我也要求继续履行合同，是因为方某一直不配合导致合同无法继续履行，我没有任何违约行为，不同意其反诉请求。      中介公司述称：刘某与方某之间的房屋买卖合同合法有效，应当继续履行。      某行述称：在方某与我行借款合同履行中，我行已经履行了发放贷款的义务，并于2 01 0年6月24日办理了抵押登记，截至2 01 0年1 0月2 0日。方某尚欠我行贷款本金372 600. 37元。我行作为涉案房屋的抵押权人，方某没有经过我行同意就转让房产，且未申请提前还贷，其转让行为是无效的，但是，如果受让人愿意代为偿还全部债务的情况下，我行可以认可转让行为，协助办理解除抵押登记手续。     经审理查明：2 009年1 1月2日，在某中介公司居间介绍下，刘某作为买受人与出卖人方某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同主要约定了房屋成交价格1 60万元，刘某在签订合同同时向方某支付定金2万元；方某应保证*号房屋没有产权纠纷，因方某的原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由方某承担相应责任；在房屋交付日以前发生的各项费用由方某承担，交付日以后的由刘某负担；违约责任：（一）逾期交房责任：方某逾期交房在1 5日内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日计算向刘某支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该房屋实际交付之日起1 5日内支付违约金，合同继续履行，方某逾期交房超过1 5日后，刘某有权退房，刘某选择退房的，方某应当自退房通知送达之日起1 5日内退还全部已付款，并按照全部已付款的2%向刘某支付违约金；（二）逾期付款责任：刘某逾期付款在1 5日内，自付款期限届满次日起至实际交付之日止，按日计算向方某支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际交付应付款之日起15日内支付违约金，合同继续履行．刘某逾期付款超过1 5日后，方某有权解除合同，方某选择解除合同的，刘某应当自解除合同通知送达之日起1 5日内按照累计的逾期应付款的2%向方某支付违约金，并由方某退还刘某全部已付款；合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，因一方不按法律、法规交纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款15%的违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起6 0日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；刘某未能在9 0日内取得房屋所有权证的，按以下方式处理：1、如因方某的责任，则刘某有权退房，刘某选择退房的，方某应当自退房通知送达之日起1 5日内退还刘某全部已付款，并按照银行活期利率给付利息，刘某不选择退房的，自刘某应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，方某按日计算向刘某支付全部已付款万分之二的违约金，并于刘某实际取得房屋所有权证之日起1 5日内向刘某支付。       上述合同签订后，刘某、方某与某公司就未尽事宜签订了《补充协议》，该协议约定的主要内容如下：交易过程中发生的一切税费及居间服务费均由刘某负担；刘某采用商业贷款购买该房产，在某公司见证下，刘某于本协议签订当天支付方某购房定金2万元，刘某于出具评估报告后的3个工作日内银行贷款面签之前（含当天）自行将第一笔首付款2 5万元支付给方某，第二笔首付款6 0万元于2 0 09年1 2月1 5日前自行支付给方某，在某公司安排下，双方于方某房产解押后及刘某银行贷款批复以后3个工作日内，积极办理房屋所有权证过户手续，刘某同意在下发新房屋所有权证并办理土地使用证过户手续后，由银行直接将批准的贷款金额支付给方某在贷款银行的指定账号内；4、方某与刘某协商约定方某应于收到全部首付款当日将房屋交付给刘某并自行办理物业交割手续；5、三方协商一致，方某与刘某保证提供的所有证件真实有效，因方某提供的相关房屋产权的手续、合同及其他关于过户手续的资料不真实、不完整导致不能办理产权过户手续，则视为方某违约；自签订本协议之日起，方某以任何理由涨价，或将该房屋出售给他人，或以其他理由不配合办理产权过户手续，则视为方某违约；刘某以任何理由要求降价，或不购买该房屋，或不支付方某房款，则视为刘某违约；方某违约则须在7个工作日内全额退还刘某已经实际支付的首付款，并双倍赔付刘某支付给方某的该房屋定金且赔偿刘某相当于总房款10%的违约金，并支付刘某该房屋的居间服务费；刘某违约，则方某在7个工作日内退还首付款，方某有权不退还刘某已支付该房屋的定金且赔偿方某相当于总房款1 0%的违约金，某公司的居间服务费不予退还；方某与刘某任何一方出现违约，则需在7个工作日内履行违约责任。当天，刘某随即向方某支付了购房定金2万元，并与方某、某公司共同签订了《买卖定金协议书》及《居间成交确认书》，《居间成交确认书》约定了居间报酬为3 1 9 2 0元。       2 0 09年1 1月1 6日，刘某向某公司支付了信息服务费3 1 92 0元、代书费 4 0 0元、贷款服务费3 00 0元、过户服务费3 00 0元、评估费6 00元。      2 0 09年1 1月2 3日，北京仁达房屋地产评估有限公司为刘某出具了《房地产抵押估价报告》。       2 0 09年1 2月1 4日，某公司向方某发出《通知／催告函》一份，主要内容为：刘某的购房首付款已经全部到位，接照补充协议约定，请方某在2 0 09年1 2月1 5日前进行购房首付款的交接，并积极配合办理所有手续，由于故意拖延时间导致房屋税费增加，增加部分由方某承担。     另查，2 0 06年1 2月5日，方某与某支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定方某向某行申请贷款55万元用于购买*号房屋，方某与刘某签订房屋买卖合同时，上述抵押借款合同尚未履行完毕。2 01 0年6月24日，某支行就*号房屋在北京市朝阳区房屋管理局办理了抵押权登记手续。       庭审中，某公司职员陈某、王某到庭作证，称二人于2 0 09年1 1月1 6日一起到方某的公司处要求方某接收刘某支付的第一笔首付款，方某以不够其提前还贷要求两笔首付款一起支付为由没有接收。方某认为证人系某公司职员，与刘某存在利害关系，对证人证言真实性不予认可，刘某及某公司认为证人陈述属实。刘某提交了2 0 09年1 2月1 0日某行储蓄存款凭条，载明金额为100万元，方某对此凭条真实性未持异议，但称刘某并未在约定期限内支付款项。另外，刘某在审理中表示愿意一次性支付剩余房款，代方某清偿所欠某支行之剩余贷款以消灭涉案房屋的抵押权，并向本院提供了1 6 6万元现金作为担保，申请诉讼保全，查封方某名下的*号房屋。      法院认为：本集的焦点主要有以下三个方面：第一、刘某与方某之间房屋买卖合同是否有效；第二、方某能否行使合同解除权；第三、房屋买卖合同能否继续履行。就上述争议焦点，本院阐明以下意见：         其一，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，刘某明确表示愿意代为清偿债务消灭抵押权，故刘某与方某之间签订的房屋买卖合同，刘某、方某与某公司签订的补充协议合法有效。         其二，根据房屋买卖合同第七条第（二）项约定，刘某逾期付款超过1 5日的，方某有权解除合同，然方某主张其与刘某达成口头约定在签订合同一周内支付第一笔首付款2 5万元，于1 5日内支付第二笔首付款6 0万元，刘某否认口头约定的存在，而方某未能提供证据证实，故方某主张口头约定支付首付款期限，本院不予采信。另外，根据补充协议第2条的约定，刘某应于2 0 09年1 1月2 3日评估报告出具后3个工作日内向方某支付第一笔首付款2 5万元，刘某主张其在2 0 09年1 1月1 6日就提出支付首付款2 5万元，某公司工作人员出庭证明了此事实，方某亦称刘某曾于2 009年1 1月底要求支付2 5万元，且某公司于2 009年1 2月1 4日向方某发出了催告函，要求方某交接首付款。根据以上事实，结合刘某当时某行储蓄存款凭条情况，应认定刘某在积极履行合同义务，且有经济能力履行，而方某则未曾向刘某催要购房款，故刘某不构成违约，方某要求解除合同，缺乏事实及法律依据，双方应当按照诚实信用原则继续履行合同。 其三，某行虽在本案诉讼中办理了抵押物登记手续，但买受人刘某明确表示愿意代方某偿还债务以消灭抵押权，且某支行亦表示如刘某代为清偿债务，其可配合办理解除抵押物登记手续，另外，方某明确表示不同意继续履行，刘某已无法办理银行贷款手续，但其表示可以变更为一次性支付剩余房款，故本案的房屋买卖合同可以继续履行。       另外，针对刘某提出要求方某支付16万元违约金及居间服务费一节，根据补充协议第5条约定，在方某要求涨价、或将该房屋出售给他人，或以其他理由不配合办理产权过户手续的情形下，刘某才有权要求支付违约金及居间服务费，但根据现有证据，双方在履行过程发生争议，系因首付款的支付所致，并不能认定方某存在补充协议中的违约行为，故刘某此两项诉讼请求，本院不予支持。针对刘某要求方某负担因拖延时间导致增加房屋税费的请求，因买卖合同及补充协议中并未就此作出约定，刘某此项主张，缺乏合同依据，本院亦不予支持。  综上，依照《中华人民共和国合同法》判决如下：略。欢迎光临。         

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