央产房买卖纠纷律师张涛谈一起央产房买卖合同签订后发小反悔法院判决履行合同的案件来源：张涛时间：2015-09-07 12:17:26央产房买卖纠纷律师张涛谈一起央产房买卖合同签订后发小反悔法院判决履行合同的案件【案例简介】（文章资料来源：和讯房产）出生于上世纪五十年代的张华和李小静是发小，是领居，还曾一起上过高中。2007年，已过五旬的两个好朋友，开始讨论起房子的问题。原来，张华的家境比较殷实，加上自己还是中央机关在京的工作人员，所以自己有好几套房子，其中自己空着一套 央产房 。而李小静家境清贫了些，现在祖孙三代还挤在一个80余平米的两居室中。为了改善住房条件，李小静便主动找到张华，询问能否把空着的 央产房 卖给自己。反正房子空着也是空着，张华满口答应了。双方开始讨论房屋价格，经过你来我往的商量，最终以90万的价格成交。然而，由于是央产房，张华的这套房子在当时是不能上市交易的。李小静多少有些担心，而张华却说： 咱们签个协议吧，什么时候能上市了，咱们什么时候去办理过户手续 。双方的合同很明确，李小静一次性给张华90万元，并于付款当天交房，等到这处央产房具备上市条件后，双方再到房管局办理过户手续。就这样，李小静付完钱、装过修，一家三口便搬进了这处还不能上市交易的 央产房 中。房价上涨发小反悔2012年3月底，关于央产房的上市交易政策发生了重大变化，而李小静买的这处 央产房 也被允许上市交易了。李小静亟不可待的找到张华，告诉张华说： 咱们的房子现在能上市交易了，咱们什么时候去过户啊？ 张华略有难色的说： 我这段时间比较忙，等闲了再说吧。 反正不着急于一时，李小静说： 你什么时候有时间，告诉我一声，咱们一起去办过户。 令李小静万万没想到的是，这一等，就是大半年。在等待的这段时间里，李小静亲自到了国管局，到了张华单位，到了蓝岛的央产房交易大厅，她详细询问了央产房的交易流程以及所需的文件。2012年年底，心中不踏实的李小静又找到张华，要求尽快办理过户手续。而这次，张华的态度来了个一百八十度大转弯， 小静，当时卖你房子的时候也没考虑清楚，我爱人也说，这房子卖亏了，你看现在房价多高啊。现在我把钱退给你，你把房子还给我吧。 李小静明白了个八九分，张华看到现在房价上涨，心里不平衡了。多次沟通无效的情况下，无奈的李小静只能将利欲熏心的发小告上法庭。焦点一，不能上市的央产房买卖合同是否有效？央产房又称中央在京单位已购公有住房，具备以下四个条件的央产房才能上市交易：一，已经取得房屋产权证；二，原产权单位已经建立住房档案；三，有超标情况但已在原产权单位作过超标处理；四，不属于国家安全、保密的特殊部门的住房。因此，如果涉及的央产房不同时具备上述四个条件，那么签订的买卖合同被认定无效的可能非常大。而在本案中，张华的房子属于在京中央单位搬迁安置住房，也属于央产房。而双方签订却是一份附条件的买卖合同，也就是说只有条件成就时，双方的合同才生效。而张华和李小静签订的房屋买卖合同生效的条件，就是出售的央产房具备了上市的条件。因此，在诉争房屋能够上市交易的情况下，张华和李小静签订的房屋买卖合同应当合法有效。焦点二，卖房人拒绝配合，央产房就无法过户吗？在李小静与张华协商过户的过程中，李小静也了解到，由于央产房属于特殊性质的房屋，过户流程与程序较一般房屋复杂一些。尤其是过户是需要张华所在中央单位的审批确认，还需要张华亲自填写在京中央单位搬迁安置住房上市交易登记表等。在张华不配合过户的情况下，李小静就真的拿不到房本吗？到人民法院起诉，也是李小静的无奈之举，因为唯有人民法院才能实现过户的目的。由于张华和李小静签订的房屋买卖合同是合法有效的，因此，在李小静已完全支付房款并居住至今的情况下，人民法院可以判决张华配合办理过户手续。如果人民法院的判决送达生效后，张华仍然不主动配合，李小静则可以到人民法院申请强制执行。【法院判决】李小静最终向人民法院提交了张华的央产房能够上市交易的完整证据。最终，人民法院认定张华与李小静签订的房屋买卖合同不违反国家法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，并判决张华配合李小静办理诉争房屋的过户手续。 【房产律师张涛温馨提示】央产房具有政策性强、交易流程复杂等特点，这导致央产房交易纠纷凸显。置业者选择购买央产房一定要做到以下几点：第一，认真查证是否办理产权证。有些在京的中央机关单位，已经将央产房出售给职工很多年，但一直没有办理房产证。置业者在购买没有房本的央产房时，一定要慎重了，由于办理产权证的主动权在卖房人所在单位手里，所以购买没有房产证的央产房，很可能遇到住了多年房子却拿不到房本的尴尬。第二，认真查证央产房是否建立了住房档案。一旦央产房没有住房档案，就无法上市交易。置业者在购买没有住房档案的时候，也要非常谨慎，住房单位补全报送了住房档案尚好。如果是卖房人单位所在的部委及办事机构都已撤并，建立住房档案就难上加难了，那么上市交易也随之遥遥无期。第三，签订规范详细的房屋买卖合同。由于央产房是特殊房产，在签订房屋买卖合同时更要规范详细。比如办理过户手续时间的限制及违约责任、遇到政策变化的应对机制与方案、涉及税费承担问题的约定等，都需要详细而规范，避免遇到纠纷时无据可依。 买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决，敬请关注：易居房产律师网：http://www.maxfcls.com/扫一扫关注我们：  

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